Immobilien sind eine sichere Kapitalanlage, die langfristig gedacht werden muss. Dennoch kann es in Krisenzeiten oder aus anderen Gründen dazu kommen, dass Eigentümer und Anleger in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten. Der Vermögenswert der Immobilie liegt zwar vor, aber das Kapital ist in ihr gebunden. Wie ist das richtige Vorgehen in einer solchen Situation und was müssen Betroffene beachten?
Finanzierung: Wie die Lücke überwinden?
Die eigene Immobilie ist für viele Besitzer eine Investition in die Zukunft. Die Motive dahinter können durchaus unterschiedlich sein. So soll beispielsweise mit einem Eigenheim eine Sicherung im Alter existieren oder beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnungen Mieteinnahmen als weitere Einkommensquelle generiert werden.
Immobilien sind die besten Kapitalanlagen zum Beleihen
Rutscht nun ein Immobilienbesitzer aufgrund einer Krisensituation in finanzielle Schwierigkeiten, ist die Immobilienanlage schnell gefährdet. Wenn Kreditraten oder andere laufende Kosten nicht bedient werden können, entsteht eine Finanzierungslücke, die ausgeglichen werden muss. Ein Verkauf muss aber nicht direkt sein – zumal ein Verkauf viel Zeit in Anspruch nimmt.
Um das zu vermeiden, stehen Immobilienbesitzern verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Gerade in Krisenzeiten ist eine Immobilie eine der besten Anlageformen, da sich diese relativ einfach beleihen lässt. Ist noch eine Grundschuld eingetragen, gewährt die entsprechende Bank häufig ein zinsgünstiges Hypothekendarlehen. Für Krisenfälle ergibt es daher durchaus Sinn, auch bei einem abgetragenen Darlehen eine Grundschuld im Grundbuch zu belassen. Normalerweise ist diese Option aber für Sanierungs- und Renovierungsarbeiten gedacht.
Mehr Liquidität durch Umschuldung
Mehr Liquidität kann auch durch eine Umschuldung erreicht werden. Besteht noch eine Restschuld, kann mit einer Umschuldung die Belastung beim Darlehensabtrag gemindert werden. Hier besteht in der Regel auch die Möglichkeit, ein Darlehen noch einmal aufzustocken oder auch flexible Darlehensverträge zu schließen, die beispielsweise reduzierbare Abträge in schwierigen Zeiten erlauben. Bei Immobiliendarlehen akzeptieren Banken häufig bei bestehenden Verträgen Tilgungsstundungen. Immobilienbesitzer sollten stets das Gespräch mit der Bank suchen oder einen unabhängigen Berater kontaktieren, um schnelle Möglichkeiten zu eruieren.
Wenn der Mieter nicht zahlt
Eine Krisensituation kann für Immobilienbesitzer dadurch entstehen, dass die Mieter bei vermieteten Objekten nicht zahlen (können). Ausgebliebene Mieteinnahmen bei gleichbleibenden Kosten führen somit automatisch zu Liquiditätsproblemen beim Vermieter. Hier sollte und muss der Vermieter zügig reagieren – und dabei die Rechtslage genau einhalten.
Recht auf fristlose Kündigung
Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, dem Mieter fristlos zu kündigen, sobald dieser mindestens zwei Mietzahlungen oder mit einem nicht unerheblichen Teil zweier Mietzahlungen in Verzug ist. Das ist typischerweise der Fall, wenn auf zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Mietzahlungen ausbleiben. Es gilt aber auch dann, wenn beispielsweise in einem Monat keine Miete gezahlt wurde, im Folgemonat wurde gezahlt und im darauf anschließenden Monat wieder nicht. Es müssen nur zwei Mietrückstände vorliegen.
Die Mietrückstände müssen dabei auch gar nicht als volle Mietausfälle vorliegen, sondern in einem nicht unerheblichen Umfang. Das ist etwas schwammig im Gesetz formuliert, wird für gewöhnlich aber als mehr als die Hälfte an Ausfall interpretiert. Wenn der Mieter also teilweise zahlt, beispielsweise 40 Prozent der Miete an zwei Monaten, liegt dennoch ein Grund für eine fristlose Kündigung vor. Eine vorherige Mahnung ist nicht erforderlich.
Form der Kündigung wahren
Bei der Kündigung muss der Vermieter darauf achten, dass diese schriftlich erfolgt und die Gründe nachvollziehbar dargelegt werden. Werden die Rückstände durch den Mieter beglichen, verfällt die fristlose Kündigung. Soll der Mieter dennoch ausziehen, muss neben der fristlosen Kündigung eine normale Kündigung ausgesprochen werden.
Eine Fristsetzung ist bei einer fristlosen Kündigung zwar nicht notwendig, aber üblich. Mindestens 14 Tage sollte der Vermieter dem Mieter zur Räumung einräumen. Ist diese Frist verstrichen und der Mieter nicht ausgezogen, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Wichtig: Ohne Räumungsklage und bei Weiternutzung der Wohnräume durch den Mieter, verfällt die Kündigung ebenfalls. Dieser Umstand ist in § 545 BGB festgehalten und sollte bei der Kündigung direkt ausgeschlossen werden. Eine Klage auf Zahlung der Mietrückstände sollte dann ebenfalls eingereicht werden.
Natürlich sollte immer angestrebt werden, sich mit dem Mieter gütlich zu einigen und zuerst ein Gespräch zu suchen. Eventuell sind Einigungen möglich, übergangsweise eine geringer Mietzahlung zu akzeptieren und die aufgelaufenen Mietschulden später zu erhalten. Diese Alternative wäre immer noch besser als ein kompletter Mietausfall.
Mietausfälle aufgrund der Corona-Regelung
Die aktuelle Corona-Kriste hat den Gesetzgeber dazu veranlasst, einige erleichternde Maßnahmen unter anderem für Mieter zu erlassen. Die obige Situation gilt nicht im Falle von Mietausfällen aufgrund der aktuellen Corona-Krise. Der Mieter muss allerdings nachweisen, dass die Mietzahlungen durch Verdienstausfälle aufgrund der Corona-Situation nicht geleistet werden können. Gerät der private Vermieter aufgrund der Mietausfälle selbst in finanzielle Schwierigkeiten, muss der Mieter die Miete zahlen. Wie dieser Interessenausgleich rechtlich zu bewerten ist, bleibt allerdings noch offen.
Diese Regelung gilt aktuell nur für die Monatsmieten April bis Juni 2020. Mietausfälle in dieser Zeit, die sich auf Corona zurückführen lassen, dürfen also nicht in die vorgestellte Regelung weiter oben einbezogen werden. Den Anspruch auf die Miete bleibt natürlich bestehen. Der Mieter muss diese Rückstände bis Juni 2022 begleichen.
Immobilie mit Nießbrauchrecht verkaufen: Eine sinnvolle Alternative?
Um Liquidität in Krisenzeiten zu gewinnen, kann auch ein Verkauf mit Nießbrauchrecht angestrebt werden. Zwar verkauft der Vermieter seine Immobilie, aber mit dem Nießbrauchrecht hat er das Recht zur Nutzung und an den Erträgen – sprich die Mieteinnahmen – des Objekts. Eine Immobilie mit Nießbrauchrecht bedeutet, dass zwar das Eigentum in dem Fall wechselt, der vormalige Eigentümer die Immobilie weiterhin selbst nutzen und Gewinne darauf erzielen darf.
Wer also seine Immobilie im Nießbrauch verkauft, kann beispielsweise weiterhin darin wohnen – wie es auch bei einem Wohnrecht ist. Aber er darf auch die Immobilie vermieten oder die Vermietungen zu eigenen Gunsten aufrecht erhalten. So fließen die Mieteinnahmen weiter und der Verkaufserlös überwindet den Liquiditätsengpass. Ein Verkauf im Nießbrauch wird für gewöhnlich weniger einbringen als ein „vollständiger“ Verkauf, da viele Immobilienkäufer an der eigenen Nutzung interessiert sind. Gute Preise sind aber insbesondere mit einem guten Makler möglich. Zu berücksichtigen ist hier aber die erforderliche Zeit, um einen Verkauf im Nießbrauch durchzuführen.